เรื่องควรรู้กรณีสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองและข้อกฎหมายเมื่อเกิดการปลูกบ้านผิดแปลง

การสร้างบ้านในที่ดินของคนอื่น หรือกรณีที่มีผู้อื่นมาปลูกบ้านในที่ดินของเรา เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินควรรู้และทำความเข้าใจเกี่ยวกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

กรณีศึกษา: เจ้าของที่งง! เจอบ้าน 2 หลัง ปลูกบนที่ดินตัวเอง

เจ้าของที่ดินรายหนึ่งต้องพบกับเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เมื่อ นายไพรัตน์ อายุ 45 ปี พร้อมภรรยา ชาวท่ามะขาม จ.กาญจนบุรี เดินทางมาขอความช่วยเหลือกรณีมีการสร้างบ้านจัดสรรบนที่ดินของตนเองเต็มทั้งพื้นที่ โดยที่ตนเองไม่ทราบเรื่องมาก่อน และไม่เคยจ้างผู้รับเหมาให้มาก่อสร้างบ้านบนพื้นที่ดังกล่าว

ที่ดินดังกล่าวเป็นของตนเองจริง มีเอกสารสิทธิ์อย่างถูกต้อง จำนวน 110.5 ตารางวา โดยเมื่อมีการตรวจแนวเขตชี้วัดกลับพบว่ามีผู้มาปลูกสร้างบ้านจำนวน 2 หลังในที่ดินของตนเอง ด้าน นางเกญชญา อายุ 50 ปี คู่กรณี ยอมรับว่า สร้างบ้านขึ้นจริงแต่ไม่ได้เจตนา เนื่องจากตนเองซื้อที่ดินมาจากคนรู้จัก จนกระทั่งไปจ้างเจ้าหน้าที่วัดที่ดินของเอกชนมาทำการวัด จึงได้ทราบว่าตนเองสร้างบ้านในที่ดินของคนอื่น

ข้อกฎหมายเกี่ยวกับผู้ใดสร้างบ้านหรือโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น

การสร้างบ้านในที่ดินของคนอื่น ต้องดูว่าเป็นการสร้างบ้านหรือโรงเรือนทั้งหลัง หรือส่วนใหญ่อยู่ในที่ดินของผู้อื่น โดยสุจริตหรือไม่อย่างไร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนี้:

1. สร้างโดยสุจริตตามมาตรา 1310

• เป็นการสร้างทั้งหลังหรือส่วนใหญ่อยู่ในที่ดินของผู้อื่น โดยผู้สร้างเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเอง
• ผล คือ เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือน แต่เจ้าของที่ดินต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง
• ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ได้ประมาทเลินเล่อ สามารถเลือกยอมรับเอาโรงเรือน หรือบอกปัดไม่รับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป หรือจะเรียกให้ผู้สร้างโรงเรือนซื้อที่ดินทั้งหมด หรือแต่บางส่วนตามราคาท้องตลาดก็ได้

2. สร้างโดยไม่สุจริตตามมาตรา 1311

• เป็นการสร้างทั้งหลังหรือส่วนใหญ่อยู่ในที่ดินของผู้อื่น โดยผู้สร้างรู้อยู่แล้วว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของผู้อื่นซึ่งไม่ใช่ของตนเอง และตนเองไม่มีสิทธิที่จะสร้าง
• ผล คือ ผู้สร้างต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินเลือกได้ว่าจะใช้ราคาโรงเรือนให้กับผู้สร้าง หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือน

“ที่ว่างอาคาร” และ “ระยะร่น” เรื่องควรรู้ก่อนสร้างบ้าน

ไม่ว่าจะเป็นบ้านในเขตเมือง หรือบ้านต่างจังหวัด ก่อนสร้างบ้านเราต้องปฏิบัติตามข้อกฎหมายอย่างครบถ้วน โดยเฉพาะข้อกฎหมายที่ว่าด้วยเรื่องระยะร่น และที่ว่างอาคารที่เหมาะสม เพื่อการอยู่อาศัยที่ดีและไม่ไปรบกวนเพื่อนบ้าน

ตารางสรุปข้อกำหนดที่ว่างอาคารและระยะร่น

ระยะร่นจากแหล่งน้ำธรรมชาติ

การสร้างอาคารให้มีระยะร่นจากแหล่งน้ำธรรมชาติ มีเกณฑ์ปฏิบัติดังนี้:

• แหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร: แนวอาคารควรห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร
• แหล่งน้ำกว้างมากกว่า 10 เมตร: แนวอาคารควรห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร
• แหล่งน้ำขนาดใหญ่ (ทะเล, ทะเลสาบ, บึงขนาดใหญ่): แนวอาคารควรห่างจากเขตที่ดิน 12 เมตร

เพื่อให้การออกแบบและก่อสร้างอาคารเป็นไปอย่างถูกต้อง ก่อนสร้างบ้านเจ้าของควรปรึกษาสถาปนิก หรือเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญของแต่ละพื้นที่เสียก่อน