แชร์ประสบการณ์สร้างบ้านหลังแรก: ขั้นตอนการเตรียมตัว การยื่นกู้ และการก่อสร้างอย่างละเอียด

วันนี้ผมจะมาแบ่งปันประสบการณ์ การสร้างบ้านหลังแรกในชีวิต ครับ เผื่อไว้เป็นแนวทางสำหรับคนวัยเริ่มทำงาน และฝันที่อยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง ฉบับวัยรุ่น(เริ่ม)สร้างตัว ตั้งแต่ยื่นกู้จนเสร็จสมบูรณ์ 100% หลังจากที่หน้าที่การงานเริ่มเข้าที่เข้าทางแล้ว ผมจึงตัดสินใจที่จะสร้างบ้านก่อนเป็นอันดับแรก

การจัดการกรรมสิทธิ์ที่ดินและการเตรียมพื้นที่

ในขั้นตอนแรกคือการจัดการเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งต้องบอกก่อนว่าบ้านหลังนี้สร้างขึ้นบนที่ดินของเจ้าของกระทู้เอง หากใครมีที่ดินเป็นของตัวเอง ผมแนะนำว่าชื่อกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้านเอง เพราะจะทำให้การทำเรื่องขออนุญาต และการขอยื่นกู้กับทางธนาคารนั้นเป็นไปได้ง่ายขึ้น และที่ดินที่จะนำไปเป็นหลักประกันนั้นต้องมีลักษณะเป็น โฉนดที่ดิน นส.4จ หรือ นส.3ก เพราะทางธนาคารไม่รับพิจารณาหลักประกันเป็นที่ดิน สปก.

เมื่อเตรียมที่ดินพร้อมแล้ว เราตัดสินใจถมที่ ให้สูงขึ้นจากเดิม 80 เซนติเมตร โดยเลือกเจ้าของบ่อดินมาประเมินหน้างาน พร้อมกับแจ้งค่าถมแบบเหมา ซึ่งแบบนี้เราสบายใจทั้งสองฝ่ายมากกว่า และในการก่อสร้างช่วงแรก การใช้ปูนรองพื้นก่อนวางเหล็ก จะช่วยให้เหล็กไม่โดนพื้นโดยตรง เพื่อป้องกันการเกิดสนิมกับเหล็กที่คานในอนาคต

ขั้นตอนการยื่นกู้ธนาคารและเอกสารที่จำเป็น

หลังจากได้แบบบ้านที่ทุกคนถูกใจ และมีสถาปนิกกับวิศวกรควบคุมงานเซ็นรับรองทุกหน้าแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการยื่นกู้ โดยบริษัทผู้รับเหมาจะทำเอกสารประมาณราคาก่อสร้าง (BOQ) และหนังสือสัญญาว่าจ้างมาให้เรา

เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อทำเรื่องยื่นกู้ (สำหรับข้าราชการ)

• ข้อมูลส่วนตัว: สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาบัตรข้าราชการ และสำเนาทะเบียนบ้าน
• หลักฐานทางการเงิน: สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ และรายการเดินบัญชี (Statement) 6 เดือน
• เอกสารเกี่ยวกับบ้านและที่ดิน: สำเนาโฉนดที่ดิน, แบบบ้านที่จะสร้าง (พิมพ์เขียว), สัญญาว่าจ้าง และเอกสารประมาณราคาก่อสร้าง (BOQ) รวมถึงใบขออนุญาตก่อสร้าง

การทำสัญญาและข้อเท็จจริงเรื่องวงเงินกู้

ทางธนาคารจะนัดหมายวันและเวลา เพื่อให้บริษัทที่จะประเมินเข้าไปประเมินที่ดิน โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,800 บาท หลังจากนั้นทางธนาคารจะโทรมาแจ้งว่ากู้ผ่านหรือไม่ ซึ่งในกรณีของผม ธนาคารอนุมัติวงเงินให้ไม่ครบ 100% ของราคาบ้าน โดยได้ประมาณ 80% เพราะฉะนั้นเราจึงต้องหาเงินในส่วนนั้นมาจ่ายเอง

สิ่งสำคัญที่ต้องรู้คือ ธนาคารไม่ได้จ่ายเงินกู้สร้างบ้านให้ทั้งก้อนทีเดียว แต่จะได้รับเงินแบบทยอยรับเป็นงวด ๆ ตามผลงานการก่อสร้างที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้ ดังนั้นหากใครคิดที่จะสร้างบ้าน ควรมีเงินเก็บติดตัวไว้ราว ๆ 20-30% ของมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง เพราะเราจะต้องสร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา

เทคนิคการก่อสร้างและวัสดุที่เลือกใช้

สำหรับการเลือกผู้รับเหมา ควรเลือกคนที่ทำราคากลาง ๆ ฝีมือพอใช้ แต่สำคัญที่สุดคือคุยง่าย ไม่จุกจิก เพราะงานบ้านมักจะมีงานแก้ไขเสมอ ในส่วนของวัสดุที่ใช้ เราเลือกใช้อิฐมอญเพราะราคาไม่สูง คงทน และไม่มีปัญหากับน้ำ ส่วนหลังคานั้น หากเลือกใช้กระเบื้องแผ่นเรียบต้องใช้ความชันในระดับองศาที่ต่างจากกระเบื้องทั่วไป และต้องใช้เวลารอจากโรงงานนานกว่าปกติ

สรุปข้อมูลโครงการและงบประมาณ

• ลักษณะบ้าน: บ้านเดี่ยว 2 ชั้น หลังใหญ่
• ขนาดที่ดิน: 188 ตารางวา
• งบประมาณก่อสร้าง: 2.165 ล้านบาท
• ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ: ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ขึ้นอยู่กับมาตรการรัฐในขณะนั้น)

ข้อควรระวัง: การตรวจสอบแนวเขตที่ดิน

เรื่องที่มองข้ามไม่ได้คือการตรวจสอบแนวเขตที่ดินให้ถูกต้อง ก่อนเริ่มก่อสร้างควรมีการนำชี้วัดแนวเขตที่ดินข้างเคียง เพื่อป้องกันปัญหาการปลูกบ้านในที่ดินผิดแปลง หรือการบุกรุกที่ดินผู้อื่นโดยไม่ได้เจตนา ซึ่งอาจนำไปสู่การฟ้องร้องคดีอาญาและต้องเสียเวลาในการไกล่เกลี่ย รวมถึงอาจถูกระงับการก่อสร้างเนื่องจากปลูกสร้างโดยไม่ได้ขออนุญาตในที่ดินที่ถูกต้อง