รับเหมาก่อสร้าง กฎหมายกำหนดให้ควบคุมสัญญา
การซื้อสินค้าหรือบริการต่างๆ การได้รับของแถมของรางวัลอาจเป็นเรื่องที่ดี แต่การได้ของแถมที่มาพร้อมกับสินค้าหรือบริการบางอย่าง เช่น การก่อสร้างอาคาร ตึก บ้าน เรือน เพื่ออยู่อาศัยที่เป็นความล่าช้า ละทิ้งงาน รายละเอียดงานจ้างไม่ตรงตามที่ตกลงกัน หรือการเบิกเงินก่อนระยะเวลาการจ้างที่เนื้องานไม่ได้ตามสัดส่วน อาจนำมาซึ่งความเสียหายอย่างมหาศาล
ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
จากปัญหาข้างต้น เพื่อเป็นการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคตามกฎหมาย คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา จึงได้ออกประกาศและกำหนดให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559) โดยประกาศดังกล่าว ได้กำหนดให้การก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหมด การสร้างขึ้นแทนของเดิม การเตรียมงานหรือขั้นตอนการทำงานอื่นๆ ที่จำเป็น ที่ผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้รับเหมาก่อสร้างต้องดำเนินการตามสัญญารับจ้างสร้างอาคารเพื่อให้การก่อสร้างอาคารสำเร็จ
สาระสำคัญและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
สัญญารับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภค ต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร โดยมีจำนวนไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว และจะต้องใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขดังต่อไปนี้:
- รายละเอียดเกี่ยวกับสถานที่ทำสัญญา
- ราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดที่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
- บัญชีแสดงปริมาณวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและราคา
- งวดงานกับการชำระเงินตามเนื้องานที่ได้สัดส่วนในแต่ละงวด
- ระยะเวลาในการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารต่อหน่วยงาน
- ระยะเวลาการรับจ้างสร้างอาคารให้แล้วเสร็จ
- ผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคาร โครงสร้าง ส่วนควบ อุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบที่สำคัญ รั่ว กำแพง ภายในระยะเวลาตามที่ประกาศกำหนด
- ผู้บริโภคมีสิทธิที่จะแก้ไขหรือเพิ่มเติม หรือลดงานจากรูปแบบและรายละเอียดตามสัญญาได้โดยไม่ต้องเลิกสัญญา
- ผู้ประกอบธุรกกิจจะดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่รับอนุญาตจากพนักงานตามกฎหมายและต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมายและวิชาชีพ
- การผิดสัญญา การเลิกสัญญาหรือไม่ปฎิบัติตามสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องระบุเหตุในเรื่องนั้นๆ ไว้เป็นการเฉพาะ
- หากผู้ประกอบธุรกิจไม่เริ่มทำการก่อสร้างภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา หรือล่าช้า โดยไม่ใช่ความผิดของผู้บริโภค ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญา เรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้ว หรือค่าปรับเป็นรายวันได้
ความสำคัญของค่าปรับในงานก่อสร้าง
การมี “ค่าปรับ” อยู่ในสัญญาเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วย ลดความเสี่ยง ที่อาจเกิดจากผู้รับเหมาที่ไม่ทำตามสัญญา ค่าปรับในงานก่อสร้าง ทำหน้าที่เป็นกลไกกระตุ้นให้ผู้รับเหมา ดำเนินการตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ หากไม่เป็นไปตามกำหนด ผู้รับเหมาจะต้อง ชดเชยค่าเสียหาย ให้แก่เจ้าของบ้าน ซึ่งช่วยลดภาระทั้งด้านการเงินและเวลา ประโยชน์ของค่าปรับล่าช้าในสัญญาก่อสร้าง ได้แก่ กระตุ้นการทำงานให้ตรงตามกำหนด ลดความเสี่ยงจากผู้รับเหมาที่ไม่รับผิดชอบ และสร้างความปลอดภัยทางการเงิน
อัตราค่าปรับล่าช้าในงานก่อสร้าง
| ประเภท/เกณฑ์ | รายละเอียดเรทค่าปรับ |
|---|---|
| เรทค่าปรับในประเทศไทย | 0.01% – 0.05% ของมูลค่างานทั้งหมดต่อวัน |
| โครงการขนาดเล็กในไทย | ประมาณ 1,000 – 5,000 บาทต่อวัน |
| มาตรฐานสากล | 0.05% – 0.1% ของมูลค่างานทั้งหมดต่อวัน |
ปัญหาการทิ้งงานและกรณีตัวอย่างความเสียหาย
ปัจจุบันพบกลุ่มผู้เสียหาย ร้องเอาผิดบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ทิ้งงาน เสียหายกว่า 300 ล้านบาท โดยมีพฤติกรรมคือเมื่องานก่อสร้างได้ระยะหนึ่ง ก็จะไม่ทำงานต่อให้เสร็จจนเกิดปัญหาล่าช้าไม่มีคนงาน แต่มีการเบิกเงินไปแล้วจำนวนมาก ในบางกรณีผู้เสียหายทำสัญญาจ้างมูลค่า 4.7 ล้านบาท เบิกเงินไปแล้ว 4 ล้านบาท แต่บ้านก็ยังสร้างไม่เสร็จเป็นบ้านโล่ง มีแต่โครงสร้าง ไม่มีความคืบหน้าแม้แต่หน้าต่าง ประตูก็ยังไม่มี
ข้อควรระวังสำหรับทั้งสองฝ่าย
การทำสัญญาจ้างผู้รับเหมา ควรตรวจสอบ รายละเอียดในสัญญาให้ครบถ้วน และระบุ ค่าปรับ ล่าช้าในงานก่อสร้าง ไว้อย่างชัดเจน หากเร่งรีบทำสัญญาโดยไม่ตรวจสอบ หรือเชื่อใจผู้รับเหมาเกินไป สุดท้ายเมื่อเกิดปัญหา คุณอาจเสียเปรียบและเรียกร้องอะไรไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ในฝั่งของผู้รับเหมา หากมีการเบิกเงินให้ผู้รับจ้างล่าช้า ผู้รับจ้างย่อมมีสิทธิ์ฟ้องต่อศาลเรียกค่าเสียหายได้เช่นเดียวกัน
