รู้ไว้ไม่เสียเปรียบ "สัญญากู้เงินซื้อบ้าน/คอนโด" อะไรที่คุณควรรู้

การขอสินเชื่อบ้านดูจะเป็นเรื่องที่ยุ่งยากวุ่นวายสำหรับผู้ที่เคยขอครั้งแรก ทั้งกลัวจะเสียเปรียบ กลัวโดนหลอก ซึ่งบางอย่างนั้นธนาคารก็ไม่ได้บอกเงื่อนไขเราครบหรอกค่ะ แต่แน่นอนว่าทั้งหมดอยู่ในสัญญา! สิ่งที่เราต้องทำคือ อ่านให้ครบก่อนจรดปากกาเซ็น ไม่เข้าใจอะไรให้ถามก่อน และนี่คือข้อควรรู้สำหรับนักกู้มือใหม่ค่ะ

1. ความแตกต่างระหว่าง MLR และ MRR

อย่างแรกก่อนที่เราจะกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารก็คือตรวจสอบใบสรุปอัตราดอกเบี้ยก่อนทำสัญญาว่าธนาคารนั้นๆ ใช้อัตราดอกเบี้ยชนิดใด ปกติแล้วการกู้ซื้อบ้านจะมีอยู่ 2 แบบหลักคือ:

• MLR (Minimum Loan Rate): คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา (Term Loan) เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ
• MRR (Minimum Retail Rate): คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี

โดยปกติแล้วถ้าเราลองเรียงลำดับอัตราดอกเบี้ยที่สูงสุดไปต่ำสุดจะเรียงได้แบบนี้คือ MRR > MOR > MLR แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าการที่ได้อัตรา MLR จะต่ำสุดเสมอไป เพราะบางทีถ้าอีกธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ย MRR แต่มีลบด้วย X% ซึ่งพอคำนวณออกมาแล้ว จำนวนดอกเบี้ยอาจต่ำกว่า MLR ก็ได้ค่ะ

2. ดอกเบี้ยผิดนัดชำระ (Late Charge)

ถ้าหากผิดนัดชำระ จะโดนปรับเลยไหม? คำตอบก็คือ ปรับเลยหากผู้กู้ชำระเลยกำหนดเวลาชำระแต่ละครั้ง เช่น ทุกสิ้นเดือน ธนาคารจะคิดเบี้ยปรับทันที โดยคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นเป็นอัตราดอกเบี้ยผิดนัด (Late Charge) ซึ่งธนาคารแต่ละแห่งจะคิดไม่เท่ากัน ตัวอย่างเช่น:

• ธนาคารกรุงไทย: ร้อยละ 18 ต่อปี
• ธนาคารกสิกรไทย: ร้อยละ 14.6 ต่อปี
• ธนาคารทหารไทยธนชาต: ร้อยละ 14.18 ต่อปี
• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา: ร้อยละ 12.8 ต่อปี
• ธนาคารยูโอบี: ร้อยละ 10.65 ต่อปี

3. ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด (Prepayment Fee)

Prepayment Fee คือ ค่าธรรมเนียมชําระคืนเงินกู้ก่อนกําหนด ในกรณีที่ผู้กู้นั้นต้องการโปะหนี้ให้หมดภายในระยะเวลา 3 ปีแรก เพื่อไปใชวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินอื่น (Refinance) นับจากวันที่ทำสัญญา ผู้กู้ต้องยินยอมให้ธนาคารคิดค่าธรรมเนียมดังกล่าวตามที่ระบุในสัญญาของแต่ละธนาคาร

4. เงื่อนไขการทำประกันภัย

เวลาขอกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโด ธนาคารมักจะพ่วงประกันมาด้วย โดยเฉพาะ ประกันอัคคีภัย เพราะถือเป็นการลดความเสี่ยงให้กับธนาคารและผู้ทำประกันก็ได้ประโยชน์ ส่วน ประกันชีวิต เรามีสิทธิ์ที่จะซื้อหรือไม่ซื้อก็ได้ แต่ก็อาจจะมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อหรือมีเงื่อนไขพิเศษ เช่น หากทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินกู้จะได้ลดอัตราดอกเบี้ยจำนวน 1 ปี เป็นต้น ทั้งนี้ผู้กู้ต้องเป็นคนจ่ายค่าเบี้ยประกันเอง

5. มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อจากรัฐบาล

รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ผ่าน 2 ธนาคารรัฐ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน โดยมีรายละเอียดดังนี้:

สินเชื่อบ้าน ธอส.

• มาตรการสินเชื่อซื้อ-สร้าง: อัตราดอกเบี้ยพิเศษคงที่ 3% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุดไม่เกิน 3,000,000 บาท
• มาตรการสินเชื่อซ่อม-แต่ง: สำหรับลูกค้าเดิมที่มีประวัติผ่อนชำระดี อัตราดอกเบี้ยพิเศษคงที่ร้อยละ 1 ต่อปี เป็นระยะเวลา 3 ปี วงเงินไม่เกิน 100,000 บาท

สินเชื่อบ้านออมสิน

• สินเชื่อบ้านออมสินสบายใจ: วงเงินต่อรายสูงสุดไม่เกิน 7,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 2.89% ต่อปี
• สินเชื่อ Top Up สบายใจ: สำหรับกู้เพิ่มเติมซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือตกแต่งบ้าน วงเงินกู้ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาซื้อขาย

6. ซื้อบ้านปีนี้ดีไหม?

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าราคาบ้านและคอนโดมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดที่ราคาที่อยู่อาศัยจะขายในราคาต้นทุนเดิม อีกทั้งยังได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ยังต้องประเมินความเสี่ยงต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจด้วย