รีวิวสร้างบ้านหลังแรก: ขั้นตอนการเตรียมตัว การยื่นกู้ธนาคาร และการจัดการปัญหาหน้างาน

ผมจะมาแบ่งปันประสบการณ์การสร้างบ้านหลังแรกในชีวิตครับ เผื่อไว้เป็นแนวทางสำหรับคนวัยเริ่มทำงานและฝันที่อยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง ผมพยายามหา Ref แบบบ้านต่าง ๆ ที่ชื่นชอบ หาข้อมูลบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านจากหลาย ๆ เพจ รวมถึงแนวทางวิธีการที่จะหาเงินมาสร้างบ้าน จนได้เจอบริษัทหนึ่งที่อยู่ใน Budget ที่เราวางไว้พอดี

ขั้นตอนสำคัญก่อนการเริ่มต้นก่อสร้าง

ในการดำเนินการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง มีขั้นตอนสำคัญที่ต้องจัดการดังนี้:

• จัดการเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน: ชื่อกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้านเอง เพราะจะทำให้การทำเรื่องขออนุญาตและการขอยื่นกู้กับทางธนาคารนั้นเป็นไปได้ง่ายขึ้น
• การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน: ต้องไปทำที่สำนักงานเขต หรือ อบต. โดยจะต้องมีโฉนดที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์ และแบบบ้านที่มีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมงานเซ็นรับรอง
• การเตรียมเอกสารยื่นกู้: บริษัทผู้รับเหมาจะทำเอกสารประมาณราคาก่อสร้าง (BOQ) และหนังสือสัญญาว่าจ้างมาให้เราเพื่อเตรียมยื่นกู้

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับการยื่นกู้ (สำหรับข้าราชการและมนุษย์เงินเดือน)

เอกสารเบื้องต้นที่ต้องเตรียมประกอบด้วย:

• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน และหนังสือรับรองเงินเดือน
• รายการเดินบัญชี (Statement) 6 เดือน
• สำเนาโฉนดที่ดิน และใบขออนุญาตก่อสร้าง
• แบบบ้านที่จะสร้าง (พิมพ์เขียว) พร้อมสัญญาว่าจ้างและ BOQ

งบประมาณและข้อมูลการก่อสร้างเบื้องต้น

จากประสบการณ์การรีวิวสร้างบ้านจากหลายกรณี สามารถสรุปข้อมูลเปรียบเทียบงบประมาณและพื้นที่ใช้สอยได้ดังนี้:

ปัญหาที่มักพบระหว่างการก่อสร้างและข้อควรระวัง

การสร้างบ้านไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด ธนาคารไม่ได้จ่ายเงินให้ทั้งก้อนทีเดียว แต่จะทยอยรับเป็นงวด ๆ ตามผลงานการก่อสร้าง ดังนั้นหากใครคิดที่จะสร้างบ้าน ควรมีเงินเก็บติดตัวไว้ราว ๆ 20-30% ของมูลค่าบ้าน

ปัญหาเรื่องงานโครงสร้างและผู้รับเหมา

มหากาพย์ช่างชุ่ยที่มักพบเจอคือ:

• การทำฐานแผ่ที่ไม่ได้มาตรฐาน: เช่น ไม่มีการใส่เหล็กรัดรอบ ไม่เทลีนรองพื้น และไม่มีการใส่แบบใดๆ ทั้งสิ้น ซึ่งจะทำให้ฐานรากไม่แข็งแรง
• ปัญหาการตอกเสาเข็ม: บางกรณีผู้รับเหมาตอกเสาเข็มผิดตำแหน่งจากขนาดบ้านที่กำหนดไว้ หรือตอกเสาเสีย
• การทิ้งงาน: ผู้รับเหมาเบิกเงินไปแล้วแต่ดำเนินงานไม่ตรงตามแผนหรือไม่ทำต่อ

การเลือกผู้รับเหมาจึงสำคัญมาก ควรตรวจสอบผลงานที่กำลังสร้างจริงและคุยรายละเอียดให้ชัดเจนว่าต้องการอะไร เช่น หลังคาใช้ยี่ห้ออะไร การเทปูนรอบบ้าน หรือการปูกระเบื้องผนัง เพื่อไม่ให้มีปัญหาค่าใช้จ่ายบานปลายในภายหลัง

การประเมินและการทำสัญญากับธนาคาร

หลังจากยื่นเอกสารเสร็จ ทางธนาคารจะนัดหมายเพื่อเข้าประเมินที่ดิน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายเบื้องต้นประมาณ 2,800 บาท เมื่ออนุมัติแล้วธนาคารอาจให้วงเงินกู้ไม่ครบ 100% (เช่น ได้ประมาณ 80%) เราจึงต้องเตรียมเงินส่วนต่างไว้เอง และในขั้นตอนทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน จะมีค่าจดจำนองประมาณ 1% ของวงเงินกู้ รวมถึงค่าภาษีและอากรต่างๆ เพิ่มเติม