หลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และวิธีประเมินบ้านมือสองที่เป็นสากล

มูลค่าตลาด กับราคาตลาดเป็นคนละสิ่งกัน โดยราคาตลาดคือราคาเฉลี่ยของบ้านที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน ส่วนมูลค่าตลาด คือราคาเฉลี่ยของบ้านในพื้นที่เหล่านั้น ซึ่งถูกนำมาวิเคราะห์ร่วมกับปัจจัยอื่นๆ เช่น ทำเล สภาพบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวก และมูลค่าเพิ่มในอนาคต ผู้ซื้อที่สนใจบ้านมือสอง จึงจำเป็นต้องมีความรู้ในเรื่องการประเมินราคาบ้านด้วยตนเองบ้าง TerraBKK จึงนำหลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสากลมาให้ได้ศึกษากัน โดยวิธีประเมินมูลค่าบ้านมือสองที่เป็นสากลมีทั้งสิ้น 3 แบบด้วยกัน คือ

1. วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach to Value)

หลักการประเมินแบบนี้ เทียบโดย วิธีนี้จะนำเอาต้นทุนในการก่อสร้างปัจจุบันมาเทียบเคียงกับมูลค่าของบ้านหลังนั้น โดยมีสูตรการคำนวณคือ มูลค่าของทรัพย์สิน = ที่ดิน + (ค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ – ค่าเสื่อมราคาสะสม) เท่ากับว่าไม่ว่าบ้านหลังนี้จะสร้างมากี่ปี มันจะถูกคำนวณราคาจากค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างปัจจุบันลบออกด้วยค่าเสื่อมเช่นความชำรุดต่างๆ ก่อนจะคำนึงถึงราคาจากทำเลที่ตั้ง ซึ่งวิธีการนี้จะเกิดความคลาดเคลื่อนได้ง่าย เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุหรือค่าแรง ขึ้นลงตามราคาตลาด หากช่วงที่คิดคำนวณต้นทุน เป็นช่วงที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงสูงเกินจริง ในอนาคตโอกาสขายต่อไม่ได้หรือขาดทุนจึงมีสูงมาก วิธีการนี้มักใช้กับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะมากกว่าที่อยู่อาศัย

2. เปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach)

วิธีนี้เป็นวิธีที่เหมาะสมกับการใช้ประเมินราคาบ้านมือสองมากที่สุด เพราะเป็นการประเมินราคาบ้านที่เรากำลังสนใจ เทียบกับบ้านที่ คนอื่นขายได้ วิธีการประเมินแบบนี้คือการสำรวจราคาของบ้านในทำเลเดียวกัน ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน เช่น สร้างในปีเดียวกัน ขนาดที่ดินใกล้เคียงกัน ใช้วัสดุที่คุณภาพพอๆ กัน แล้วจึงได้ราคาที่เหมาะสมออกมา ด้วยวิธีนี้จะทำให้ผู้ขายขายบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะราคาไม่โดดเกินไป และไม่เสียเปรียบ ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็จะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ด้วยเหตุผลเดียวกัน

3. คำนวณจากมูลค่าตอบแทน (Income Approach)

การประเมินด้วยวิธีนี้ จะยังไม่ให้ความสนใจกับราคาซื้อขายจนกว่าจะทราบผลตอบแทนที่ได้จากทรัพย์ชิ้นนั้น เป็นการคำนวณคิดจาก มูลค่าวันนี้ = ผลรวมรายได้สุทธิในอนาคตจนสิ้นอายุขัย ซึ่งเป็นการประเมินราคาทรัพย์โดยดูจากผลตอบแทนเป็นหลัก ทรัพย์ชิ้นใดให้ผลตอบแทนสูงกว่า ก็จะมีราคาสูงกว่าตามไปด้วย โดยมีขั้นตอนดังนี้

• ประเมินรายได้จากทุกแหล่งเปรียบเทียบจากตลาด – การไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญ = รายได้เป็นจริง
• นำรายได้เป็นจริง – ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
• นำผลลัพธ์มาเข้าสูตร V = I/R

สรุปข้อมูลตัวแปรที่ใช้ในการคำนวณได้ดังนี้:

• V : มูลค่าทรัพย์สิน
• I : รายได้สุทธิ
• R : อัตราตอบแทน

เมื่อได้อัตราตอบแทนซึ่งเป็นอัตราต่ำสุด ที่ผ่านการคำนวณอย่างปลอดภัยมาแล้ว จึงนำไปตั้งราคาซื้อขาย หรือเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายที่ถูกตั้งขึ้นว่าเป็นอัตราที่คุ้มค่าแล้วหรือยัง